эксперт, сочетающий юридический опыт, знание рынка и понимание потребностей клиентов

Это должно вас насторожить при покупке недвижимости:
1️. Предлагают расчеты по сделке наличными с занижением стоимости в договоре;
2️. В отношении продавца открыто исполнительное производство на сумму более 50 тысяч и он добровольно не гасит свои долги.

Чаще всего риски при сделке с недвижимостью связаны с:

• Личностью продавца (недееспособность, финансовая неустойчивость, отсутствие права распоряжения);
• Пороками в документах;
• Правами третьих лиц (детей, супругов, других наследников, отказников от приватизации);
• Самим объектом (обременение, незаконная перепланировка).

Основные данные для проверки можно найти в общем доступе и документах продавца. В некоторых случаях нужна закрытая информация.
1. Выписка из ЕГРН. Лучше если продавец предоставит электронный вариант с ЭЦП регистратора. Там прослеживается вся история. По такой выписке мы недавно нашли ошибку регистратора, в результате которой исчезла доля в праве;
2. Изучение документов, на основании которых продавец получил недвижимость. Они определяют основной вектор проверки;
3. Изучение самого продавца на предмет правоспособности, дееспособности, финансовой устойчивости, семейного положения, необходимости одобрения сделки;
4. Проверка соответствия технической документации фактическому состоянию квартиры;
5. Обязательно проверять участие продавца и предыдущего правообладателя в судебных спорах. Также проверяем споры в отношении самой недвижимости.
6. Анализ информации и выводы о рисках. Не все юридические пороки несут риск для самой сделки.

Апартаменты — это всегда нежилые помещения.

Чем нежилое помещение отличается от жилого?

• в апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства;
• дороже эксплуатация;
• невозможно получить субсидию на коммунальные услуги;
• нельзя встать в очередь на улучшение жилищных условий;
• повышенная ставка налога на имущество;
• нет требований к социальной инфраструктуре;
• нет запрета на использование в производственных целях
• законом не установлены требования к перепланировке и переоборудованию
• нет жестких требований к соблюдению режима тишины в ночные часы.

Можно выделить несколько типов апартаментов, предлагаемых к продаже в Москве и области:

• жилые апартаменты — МФК, состоящие из одного или нескольких зданий с общей территорией;
• инвестиционные апартаменты — образованные в результате реконструкции гостиниц, общежитий, офисных или производственных зданий;
• квартиры, разделённые на комнаты, обустроенные, как отдельное помещение для проживания.

Здесь много как юридических, так и технических нюансов.

Сделки с недвижимостью регистрируют электронно или на бумаге. Что безопаснее?

1. Электронно:

• договор в виде скана или просто текста загружается в систему банка;
• менеджер заполняет заявление на регистрацию;
• продавец и покупатель подписывают всё электронно-цифровой подписью через смс код;
• менеджер сразу отправляет весь комплект в Росреестр.

После регистрации на электронную почту участникам приходит файл со сканами и ЭЦП регистратора. Выписку ЕГРН можно распечатать в мфц и заверить печатью.

2. На бумаге:

• участники подписывают бумажные экземпляры договора;
• сотрудник мфц заполнит и распечатает заявление;
• участники подписывают его;
• сотрудник сделает скан всех документов и отправит в Росреестр.

После регистрации выписка из ЕГРН с ЭЦП регистратора поступит на электронную почту мфц, ее распечатают и заверят печатью мфц

Какие плюсы и минусы данных видов регистрации:

• Срок регистрации электронной сделки от 2 часов до 3 дней, через мфц от 5 до 10 дней;
• Стоимость электронной подачи от 6 000 руб. в зависимости от банка, традиционная подача — 0 рублей.

В рамках ипотеки большинство банков требует застраховать титул — т. е. риск утраты права собственности покупателем в будущем. Срок страхования равен общему сроку исковой давности — 3 года. Платёж обычно единовременный. При отказе от страховки ставка по кредиту +1%.
Застраховать титул можно и добровольно при любой сделке. Этот риск берут на страхование добровольно всего 2−3 страховых компании.

Важно:
1. Застраховать на всю сумму сделки.
2. Перед подписанием договора проверить и оценить причины отказа в выплате страхового возмещения. Если какие‑то указанные там условия в вашем случае невыполнимы, смысл страховки теряется.
3. Титул необходимо обязательно страховать, если в ходе правовой экспертизы выявлены потенциальные риски признания сделки недействительной (например, свежее наследство, рента, финансовые риски у продавца). А также при занижении стоимости недвижимости в договоре.

Страховая компания проверяет недвижимость на предмет рисков до принятия на страхование. Выводы о перепланировке сделают на основании плана бти или техплана и отчёта об оценке.

Часто собственники и их агенты скрывают перепланировку от оценщика.

Это незаконные манипуляции, но на практике распространены.
1. Внимательно читайте оценочный альбом. Если не указана перепланировка, а она есть, и ещё с нарушениями, это будет вашей проблемой.
2. Если перепланировка связана с переносом мокрых точек, выносом батареи на балкон — тщательно проверяйте все коммуникации, места соединения труб и т. п. Попросите у продавца проект разводки сетей, спецификацию на оборудование и материалы.
3. Изучите возможность установки лёгких перегородок, например, для отделения балкона от комнаты или комнаты от кухни с газовой плитой.
4. Просто оцените возможные последствия, когда принимаете решение о покупке.

Реальный случай: знакомый залил 7 этажей, просто потому, что вынес батарею на балкон и она лопнула в мороз.